Viele Experten sehen in den letzten Wochen und Monaten Anzeichen für sinkende Häuserpreise. Dieser Prognose dürfte für die deutschen Großstädte jedoch nur bedingt gelten. In der letzten Dekade sind die Immobilienpreise in Deutschland nochmal kräftig gestiegen. Immobilienkäufer mussten beim Erwerb von Eigentum meist mehr Geld hinlegen. Laut der Deutschen Bank und ihren Experten, soll es nun deutliche Anzeichen für einen Dämpfer bei den Immobilien- und Häuserpreisen geben. Der jahrelange Boom am Immobilienmarkt könnte so ausgebremst werden. Doch wie sieht es in den deutschen Großstädten aus?

Leipzig profitiert von der Hauptstadt – steigen die Preise weiter?

Leipzig z.B. hatte in den letzten Jahren eine starke Entwicklung bei den Immobilien- und Häuserpreisen durchlaufen. Laut Immoscout stiegen dort die Preise alleine im Jahr 2020 um 17,4%. Im Jahr davor waren es 15,6%. Also legte Leipzig selbst im Corona-Krisenjahr um 1,8% zum Vorjahr drauf. Leipzig ist aber von allen deutschen Großstädten die Stadt mit den günstigsten Angebotspreisen bei Neubauimmobilien. Der bisherige Boom von Berlin dürfte weiter auf Leipzig abfärben – und die bisherige Unterbewertung könnte weiter für steigende Preise sorgen. Auch profitiert Leipzig vom stärksten Zuzug, gerade aus dem Bereich Mitteldeutschland. Dies erhöht die Einwohnerzahl und damit könnten die Preise weiter steigen. Die Experten der Deutschen Bank sagen für Leipzig daher auch ein spätes Zyklusende voraus.

Bremen nur etwas teurer als Leipzig, mit frühem Zyklusende?

Auch im Bremen – wie Leipzig bisher eher günstig bei den Häuserpreisen – war bisher weiter eine steigende Tendenz zu erkennen. Auch hier sieht Immoscout für 2020 mit 6,9% eine deutliche Steigerung zum Vorjahr. 2019 waren es noch 6,6%. Die Tendenz ist nicht so stark wie in Leipzig, jedoch liegt Bremen bei den durchschnittlichen Preisen für Eigentumswohnungen noch leicht vor Leipzig. Und gilt damit bundesweit als preiswerteste Stadt, führen die Immobilienexperten aus. Für Bremen gilt jedoch, nicht wie in Leipzig, eine geringe Angebotsknappheit, weshalb die Immobilienexperten hier von einem frühen Zyklusende, schon im Jahr 2023 ausgehen.

Hamburg auch mit frühem Zyklusende?

Das moderate Einwohnerwachstum und die angebotsorientierte Wohnungspolitik könnten in Hamburg dafür sorgen, dass auch hier ein frühes Zyklusende bei den steigenden Immobilien- und Häuserpreisen zu erwarten ist, prognostizieren die Immobilienexperten der Deutschen Bank. Doch in diesem Jahr sollen die Preise noch stabil bleiben und weiter steigen. Um rund 7,7% sind die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen hier in den letzten Monaten, trotz Corona, gestiegen.

Mietendeckel, Zuzug und europäischer Wirtschaftsstandort: Berlin

Die Mieten sind gedeckelt. Auch wenn die Rechtmäßigkeit dieses Gesetzes noch umstritten ist, stiegen in Berlin die Preise weiter. Der Mietendeckel greift nur in besten Lagen und bisher profitieren nur die, die es sich ohnehin leisten können, in exponierten Lagen zu leben. Bei allen anderen Wohnungen läuft der Mietendeckel so gut wie ins Leere. Berlin durchlief in den letzten 10 Jahren eine rasante Entwicklung. Rund 75% legten die Preise für Wohnungen in diesem Zeitraum zu. Die Häuserpreise stiegen um 63%. Bei den Neubaupreisen stieg trotz Corona der Prozentsatz auf 10,7%, verglichen mit dem Vorjahr. Das Internetportal Immowelt geht daher nicht von einem baldigen Ende des Booms aus. Berlin befindet sich auf dem Weg zu einer globalen Metropole – und das Zyklusende der steigenden Preise sehen die Experten der Bank hier erst im Jahre 2026 gekommen.

Der Mietendeckel mit seiner regulatorischen Kraft wird das Mietwachstum weiter bremsen und so die Wohnungsnachfrage im Bereich Eigentum weiter ankurbeln, was sich mit den anderen Faktoren – starker Zuzug und weiter wachsender Wirtschaftsstandort – erstmal nicht auf die Immobilien- und Häuserpreise auswirken wird. Begründen die Experten.

Häuserpreise: Das Meckar der Häuslebauer: Stuttgart

Wir alle kennen die Lebenseinstellung der Schwaben: „Schaffe, schaffe, Häusle baue!“. Um 7,9% sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr bei den Neubauwohnungen laut Immoscout24 gestiegen. Immowelt errechnet zum Februar 2020 einen Anstieg von moderaten 3% bei den Preisen für ältere Eigentumswohnungen. Der Schwabe baut also weiter. Doch im bisherigen Vergleich der deutschen Metropolen, sind hier die Preise für Wohneigentum bisher am moderatesten gestiegen.

Die Häuserpreise in der Bankenmetropole Frankfurt

Die Preise für Neubauwohnungen sind in der Bankenmetropole und dem Verkehrsknotenpunkt Frankfurt um 10,6% zum Vorjahr gestiegen, wie Immoscout berechnete. Für Bestandswohnungen wurden 7% mehr fällig. Also auch in Frankfurt ein starkes Wachstum bei den Wohnungs- und Häuserpreisen, sagt Immowelt. Wobei die Bestandswohnungen von 2019 bis 2020 um 25% zugelegt haben. Nach Berechnungen der Postbank und der Immobilienportale ist Frankfurt damit die zweit-teuerste Stadt in Deutschland. Die Deutsche Bank sieht hier aber das Zyklusende im Jahr 2026 gekommen. Dann könnte es in der Bankenmetropole eine Ruhepause bei den steigenden Preisen geben.

Immobilien- und Häuserpreise: Wie auch in der Bundesliga: München grüßt von ganz oben

Die Zahlen zum Vorjahr sind zwar nicht so fulminant angestiegen, wie in manch anderer deutschen Stadt. Aber laut aktueller Erhebung der Postbank stiegen die Preise um 6,1%. Hierbei sei kurz erwähnt, dass der Durchschnittspreis für Wohneigentum pro m² bei 8.613,00 EUR liegt. Damit ist München die teuerste deutsche Metropole. Seit Februar 2020 sind die Preise in München laut Immowelt um 8% gestiegen, Corona zum trotze. Die Experten der Deutschen Bank sehen für München dennoch ein frühes Zyklusende voraus. Berücksichtigt man aber die Leerstandsraten, dürfte der Zyklus aber noch etwas länger andauern. Bei der Studie der Deutschen Bank wurden die Leerstandsraten nicht berücksichtigt. München ist aber schon auf dem Weg zur teuersten deutschen Stadt, daher könnte München für Investoren in den nächsten Monaten und Jahren an Anziehungskraft verlieren. Was sich auch hier auf die Preise und einem möglichen Zyklusende auswirken könnte.

Auch bundesweit sei, laut den Experten, nicht mit einer großen Wende zu rechnen.

Der Rückgang der „nominalen Hauspreise“ in drei Jahren um 5%, wird von den Volkswirten prognostiziert. Es handele sich lediglich um eine „Korrekturphase“ die eher eine „zwischenzeitliche Preisdelle“ darstelle. Von einem dauerhaften Einbruch des Marktes sei nicht die Rede. Fasst man die Dekade zusammen, kommt man zu einem Ergebnis von „rund 24%“ Wertsteigerung bei den Hauspreisen in Deutschland.


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